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   案例分析四

小区内车辆被偷,物业要不要赔?
来源:杭州日报 发布日期:2010-03-02


  停在小区的车子遭窃,对失窃车辆没有碰没有动的物业,就是因为“少管闲事”,被业主告到了法庭。结果业主赢了这场官司。

  小偷说:我偷的时候畅通无阻

  2005年圣诞夜,杨先生把爱车停在自己的车库里,不过一时大意,忘了把车库门锁上。结果,当天晚上,小偷光顾,小车被盗。经公安机关委托鉴定,小汽车价值183840元。罪犯被判刑,车子一去不归。

  杨先生眼看追不回车子,扭头把物业告了。“我向物业公司一次性交纳了终身物业费5080元,物业应该有义务帮我保管车辆。”

  小偷戎成武证实:当晚12点在天都花园实施盗窃的十几分钟过程中,没有碰到过小区的保安,小区的门口也没有阻挡汽车出入的栏杆。杨先生认为,车辆的失窃与天都物业公司的保安未尽管理义务有直接关系,天都物业公司应当承担赔偿责任。

  物业承担了10%的赔偿

  法院把此案定为合同纠纷案。

  天都物业公司的理由一条条很清楚,他们认为自己不应当承担业主的人身财产安全的保险责任。涉案车辆是在杨先生租用的车库被窃,天都物业公司对私人所有的车库无安全保障义务。杨先生并未在天都物业公司申请登记过涉案车辆并交纳过相关费用,小区保安对杨先生的车辆不负注意义务。杨先生从未在被告处申领过“出入证”,也未交纳过道路养护费。

  法院认为,杨先生的车辆在天都花园内被盗,虽然天都物业公司并非直接侵权人,但天都物业公司的保安人员在夜间连个人影都不见,明显疏于管理。公司也不能提供当日小区出入口车辆、人员进出及门岗执勤的书面记录。可见物业公司提供的物业管理服务是有瑕疵的。

  对原告车辆“不问不管”,物业承担了与其过错相适应的10%赔偿责任。余杭法院判决天都物业公司赔偿杨先生因车辆被偷造成的经济损失18000元。

  早些年,业主老是打败仗

  早在2002年,发生在大都市上海的小区车辆被盗案,结果截然不同。

  邹某轿车停放在所居住的小区里,交了停车费,可车子在大白天遭窃。和杨先生一样,他状告物业的理由也是“疏于管理”,要求赔偿损失52873元。上海市闵行区法院依法驳回了该诉请求。

  闵行法院认为“停车证”表示驾驶员有按指定位置停车和按时交纳停车费的义务,物业公司收费后有义务为驾驶员提供固定车位,但这种停车管理与保管车辆无关。

  2006年12月,嘉兴的业主陈先生停在车库外价值近万元的摩托车被盗,他一方面向警方报了案,另一方面到物业公司交涉,物业公司拒绝赔偿。理由是:虽然与业主签订了物管合同,但物业公司认为收取的物业管理费大部分支付工资,还有一部分支付小区绿化、公共设施维修、化粪池清理、办公等费用。

  律师说法:法律和政策在变

  北京国纲律师事务所杭州分所的郑律师解释说,这几年案件不变,结果在变,这在于法律和政策的变化。法律正更加准确地定位业主和物业的关系。

  2007年10月1日,众人期待的《物权法》出台,随即《物业管理条例》也发生了变化,应了宪法中的“公民合法私有财产不受侵犯”和《物权法》对公民私有财产的进一步落实。业主的权利更加明确,其中将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”,将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。

  调整切中了物业的“服务”之意。在《物业管理条例》中规定得很明确:物业管理企业是接受业主委托,为业主做服务。

  一边是公民的财产越来越受法律保护,一边是保护者义务的细化。体现在业主和物业的关系就是他们的一纸物业管理合同,合同细化物业对业主人身和财产安全的保护义务,违反合同的物业应属违约。

  物业和业主关系潜移默化地改变,映射了公民权利的完善,业主自己要小心保管财产,更要懂得权利的到位,而物业也应该擦亮自己的眼睛,看清自己的定位。

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