顶楼隔热层的所有权应该是业主享有的，可住在顶层的赵先生(家住杭州市上城区柳浪阁小区)怎么也没有想到，这样的隔热层不仅他不能享用，连小区其他业主也无权处分，而被浙江新华物业管理有限公司(以下简称“新华物管”)占有……《物权法》实施才一个多月，这场因小区物管和业主抢夺隔热层权的闹剧，可能会引发我省又一宗物权官司。

　　隔热层上另建宿舍

　　赵先生告诉浙江市场导报《维权周刊》，他当初打算购买5楼边套的房子，可售楼人员说，6楼边套最划算，因为该套上面有隔热层，开发商建造时预留了楼孔，只要在下面做个楼梯，平时就可以在上面堆些杂物，遇上楼顶漏雨也可方便维护，而且总房价可降5%。听信了售楼人员的游说，他便选择了这套房子。

　　“然而，物管早就开始动隔热层的脑筋了”。赵先生说，早在2006年11月间，“新华物管”就在他家门外的房顶上打了个1米见方的洞，并用三角铁烧焊成楼梯。“这样的话，任何外人都可以从这个洞进去，再通过隔热层楼孔进入我家，还有什么安全可言？”赵先生说，他发现这一情况并询问众业主均不知情后，便拆除了三角铁楼梯。

　　赵先生说，好景不长，今年10月30日，他发现原先打洞的地方支起了一个木制楼梯，沿梯而上，“新华物管”已在他家卧室顶上隔热层内建造厕所。

　　莫非“新华物管”真的想在隔热层里住人？赵先生说，隔热层内沿口最低只有30厘米，最高也就1.8米，而且没有通风设施。“这房子是自己买进的，就算隔热层不是属于我一个人的，也应属广大业主共同所有。”赵先生向浙江市场导报《维权周刊》投诉的同时，又向杭州市市长热线“12345”及杭州市房管局等部门举报。

　　监管部门及时喊停

　　11月1日，导报记者接到投诉后作了采访。杭州市建设委员会房产开发管理处丁震强表示，层高不到2.2米的隔热层或称阁楼均不容许住人的。杭州市上城区建设局物管科科长楼土新说，他们已经接到“12345”督办的投诉，并查看了现场，在赵先生住的这个单元，开发商预留了隔热层楼孔，而“新华物管”在其家门口外过道上的楼顶另打一个洞，并建造厕所，不管用途如何，对业主都构成了侵权，对此，该局已经责令“新华物管”停止施工，听候处理。

　　11月5日，当导报记者正在调查时，赵先生再次打来电话投诉，“新华物管”仍继续施工。记者又一次赶往现场看到，“新华物管”在洞下原先架设的木梯现已改成铁梯。

　　“新华物管”副总经理张江峰说，柳浪阁的开发商和物业公司属于同一个集团，赵先生所购买的房子，楼顶的隔热层并不包括在公摊面积中，所以隔热层的使用权归开发商所有。现在物业公司的工作人员住房紧张，所以要利用隔热层的空间改造为员工宿舍。

　　对此，杭州市房管局物业服务管理中心的韦振海表示，物管受雇于业主，对隔热层没有处置权；就算房子卖给赵先生时不包括隔热层，那么它也应该属于全体业主共同所有，物业公司没有权力使用隔热层。

　　韦振海告诉导报记者，上城区建设局已派员再次赶到柳浪阁小区，对“新华物管”进行了严肃的批评教育，并发出《关于加强柳浪阁物业管理工作的通知》，敦促“新华物管”切实履行物业公司的职责，立即停止违法施工，采取相应措施恢复原状；上城区房政监察大队也向开发商发出责令停工通知书。

　　韦振海还指出，按照物业管理等方面的相关规定，物业管理企业必须持有物业管理部门颁发的资质证书，并需两年一年检，而“新华物管”自2002年6月具备三级管理资质至今，没有参加年检，已经不具备物管资质，业主有权重新选择有资质的物管公司，职能部门也将在相关网站上公告不讲诚信的物管公司。

　　业主权益不容侵害

　　“物权法对此有明确的规定，业主的合法权益不容侵犯！”浙江天杭律师事务所副主任蒋国忠律师了解了具体情况后说，没有经过建设部门的批准，在住户楼道口实施打洞架梯的做法是违反规划的行为，违法建筑要依法拆除。另外，《物权法》明确规定，业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　蒋国忠称，本案中隔热层显然应归业主所有，系赵先生一家所有还是全体业主共有，只要达成一致即可，而物管公司没有履行物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新的责任，却擅自在业主住宅的过道上打洞，甚至在未经有关部门施工许可的前提下，便在隔热层进行施工建造“员工宿舍”，其行为涉嫌违反《物权法》等法律法规，业主完全可以拿起法律的武器，来维护自己的合法权益。

　　导报记者获悉，赵先生目前已委托律师写好诉状，并准备在法庭上与“新华物管”就隔热层的权属问题说个明白。

　　法规链接

　　《中华人民共和国物权法》

　　第70条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第72条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

　　《物业管理条例》

　　第32条国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

　　第36条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第46条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　新闻链接

　　各地物权法第一案纷纷出炉

　　从酝酿到出台，前后历时13年，中间经过7次审议的《物权法》，终于在今年10月1日正式实施了。在很多老百姓看来，《物权法》是他们财产权益的一个保护神，有了这部法律，在维权的时候就多了一件武器，正因为《物权法》的特殊地位，最近一个月来，法院受理的与《物权法》有关的案件数量大增，各地的《物权法》第一案也纷纷高调出炉……

　　上海：南汇法院依据《物权法》判决的一起商品房预售合同纠纷案，有关于小区地面停车位和地下自行车停车库的归属。业主龚先生要求房地产公司返还购买小区地面汽车停车位1万元、赔偿相应利息损失的诉讼请求，获得了法院支持。

　　广州：海珠区顺苑小区以前的物管是由开发商选聘的，许多业主不满原物管的服务。2006年4月，业委会选聘了新的物业服务公司。可旧物管迟迟不肯撤出小区，导致新物管无法进驻，而旧物管又不履行物管的义务，小区治安、盗窃案件频发。无奈之下，业委会将旧物管诉至法院，要求该公司立即终止对小区的强行管理，并归还属于业主的物业，包括绿地、道路、停车场等等。法院判决旧物管及共有场地的占用者，限期迁出。

　　新疆：未经业主同意，物业公司在小区内靠近大门边搭建了一个亭子(简易房)，以每月260元对外出租。承租人将亭子开成卖馒头、包子等的小饭馆，所产生的脏水、黑烟污染了环境，影响了周边业主的正常生活。业主们对此反应强烈，遂提起诉讼，要求物业公司停止侵权，拆除亭子，并将亭子的租赁租金共计7600元返还给业主。

责任编辑：张磊