中新浙江网3月30日电 主持人：下面我们有请包头市昆都区区委常委张来虎，谢谢。

　　张来虎：各位嘉宾，大家好，我是祖国北疆内蒙古包头市的代表，昨天我们有幸获得了“最具投资潜力”的地区，今天我在这里欢迎广大的同仁赴内蒙古包头观光、旅游进行房地产投资。

　　我们区有四大优势可以进行房地产商业地产的开发，是四句话：

　　第一是区委优越，第二购买力强，三是商气旺，四是空间大。

　　包头市首先是区委优越，昆都区是包头市的中心城区，包头市在祖国是非常出名，首先是少数民族最大的工业城市，少数民族地区最大的商业城市，是2005年全国首批获得文明城市的城市之一，昆都区另外一个优势就是包钢所在地，包钢是我们国家50年代三大钢铁基地之一，而且昆都区位于内蒙古的“金三角”地区，大家知道，2006年中国工业经济发展最具活力地区首推内蒙古金三角地区，这个地区资源的富蔗，首先是中国的能源基地，煤炭储量超过了山西，还是能源基地。现在北京四盏灯泡，其中三盏灯泡是内蒙古点亮的，还有乳制品基地，我们的蒙牛和伊利也是非常好的，还是钢铁基地，有闻名遐尔的包钢，还有铝加工基地，还有我们国家最大的羊绒基地，我们的羊绒特别是鄂尔多斯羊绒“温暖全世界”。

　　第二个优势购买力强，地区的消费总量比较大，包头市的社会销售品总额是420亿，我们区是135亿，居民收入水平高，人均可支配收入将近两万元，达到了沿海发达的水平。

　　另外包钢的人口集中，有30几万人口，而且包钢职工的人均收入3.7万元。

　　第三个优势就是商气旺，我们现在包头市要将昆都区打造成“商业大区”现已经形成了两大商圈，一个包外商圈，一个是神化商圈，2008年投资形势非常乐观，到目前为止已有280万平米的商业建筑开工。

　　第四个优势是商业的发展空间加大。我们的钢铁大街非常宽广，这是我们商贸金融带，而且文化历史悠久，这条大街的宽度是由朱德委员长设计，周恩来总理从这里走向包钢为包钢剪彩，江泽民主席在这里为包头题词。

　　我们有两个区成为新城区，一个是南部区，18平方公里，一个是北区，7平方公里是开发的好地。

　　我希望大家去内蒙古昆都区投资，我们东方伟业的老总已经捷足先登，让大家感觉到我们这个地方，非常好，但是大家去也有大家的担心，是土地价格问题，可以这样讲在包头土地价格不是政府推动的，而是由这些地产商拉动的，为什么这样讲？我们政府的受益就是一点—税收，契税3%，新调整的土地使用税30元/平米，其他的费用可以协调，我们内蒙人包头人办事厚道、热情，什么事情都可以谈。另外在包头投资，在昆都区投资，我还可以告诉大家几个消化地价的方法，第一预期与低调结合，我们老板去了预期要高一些，希望要大一些，但是调子要低一些，千万不要把老百姓的胃口调起来。

　　第二个要整体开发，可以降低综合地价。

　　第三是联动开发，建筑与业态结合起来，建筑成本我们固定的，但是在进行商业开发过程当中，我们内蒙古地区，有优惠的政策，特别是大家引入世界500强、国内500强，像沃尔玛、东方伟业这些企业我们都有优惠的政策，我们有商业发展60条优惠政策。

　　最后我感觉到是绝对和相对结合起来，有些事情是绝对的，比如说税法，有些规定是决定，但是有些服务是相对的，只要我们把决定和相对结合起来，商业地产商加强与政府的合作，我们加强服务，我想价格不是问题，最后希望广大的企业界领导、老板去包头昆都区投资置业，谢谢大家。

　　主持人：谢谢张区长，价格不是问题，高期望跟低调相结合，决定跟相对相结合，有机会去包头。

　　刚才谈了包头，我们今天的杭州怎样了，我们一定很高兴，我们的人间天堂市场怎样？机会怎样？我们有请浙江大学房地产研究所的贾生华所长给我们介绍一下杭州的房地产市场，有请！

　　贾生华：各位上午好，在我们春暖花开的季节，在美丽的西子湖畔，我们迎来了2008年中国商业地产行业年会，我觉得这次会议是我们精英聚会，也是思想的碰撞，必定会推动中国商业地产很好的发展，也会对杭州、浙江的房地产、商业地产的发展起一个很好的推动和带动作用。

　　根据组委会的根据，希望我介绍一下杭州市和浙江省的房地产情况。因为我对商业地产并不是很熟悉，很了解，我们把浙大房地产研究中心在最近完成的杭州市2007年土地市场分析报告和杭州市2007年房地产市场分析报告，印出来发给大家，作为给大家一个小小的礼物，供大家参考。

　　我在这里主要想说明一下，我们杭州的房地产市场的特点，我想大家都来自国内著名的城市，著名的公司，但是在杭州开会，应该对杭州有一点了解。

　　杭州房地产市场有什么特点？跟北京、上海、深圳和广州相比，杭州不是一个大城市，在我们房地产业界大家都说一线城市、二线城市、三线城市，杭州可能经常被列为三线城市，最多也是一个二线城市，但事实上杭州的房地产成熟度、杭州房地产繁荣程度、房地产项目的引领能力是不容忽视的，我们可以说房地产市场在过去十多年的发展过程里面，杭州的特点可以用一个“稳健”和“繁荣”来概括，像广东、深圳、广州，前两年的上海房地产市场都出现一些周期性的波动，目前像珠三角的房地产市场仍然还是有点冷，但是杭州过去十年房价没有大的波动，没有下降，没有下降的时候，十分的稳健，房地产的投资也是十分的稳健，并且房地产的价格可以说是超过广州，可以说是给北京、上海可以媲美的，前一段中央电视台还专门报道我们杭州的西湖八号公馆，每平米卖到12万多，这是个案，但是杭州的房价绝对是全国最高的城市。

　　杭州只有300多万的户籍人口，加上外来人口是600万左右，跟上海、北京、广州是没法比的，但是房地产为什么能够维持这么一个高度，现在透明售房网显示出来杭州的住房销售均价在13000-14000水平上，好一点的项目3万多一点，像钱江新城东方润园3万多。

　　这样的市场、这样的购买力是怎么出现的？我觉得第二个特点是浙江区域的经济和购买力相当的强大。浙江的经济被有些经济学家称为的“小狗”经济，就是全民创业，全社会创业，刚才大家看到论坛出现的浙商，实际上全国各地到处都是浙商，这些浙商就代表了浙江的财富，我们可以从几个指标来看，一个是GDP，杭州市07年的GDP是8千美元，宁波也超过了7千美元，但是GDP还不能代表浙江民间的财富力量，因为我们有浙商在各地开发，在全世界做生意，所以从民间的财富来看的话，是远远超过8千美元，可能上一万美元，杭州的人均可知支配收入在2.1万多，我们曾经把无锡、苏州、杭州、宁波、温州GDP可支配收入做一个比较，人均GDP温州是最低的，人均可支配收入温州是最高的。

　　我们再看全国每年公布百强县，全国100个百强浙江30个，还有一个恩格尔系数，去年统计杭州市城市居民的恩格尔系数31，农村居民的恩格尔系数33，这是一个非常了不起的数字，城市和农村共同富裕，这也是浙江的特点，这些特点加起来支撑了杭州的高房价，所以杭州房价的高不仅仅用杭州市来解释，而是用浙江省来解释。

　　所以我们大家对杭州对浙江的理解，通过很多很多的项目大家可以观察到。

　　第三个特点浙江的房地产市场的竞争正在走向国际化。在前年万科开始收购南都以后，进入杭州的房地产市场，在此之前，05年之前，浙江的房地产市场是一个地方市场，不要说今天这么多海外的投资者、基金，就是外省的投资者和公司都很少，全国最主要的这些开发商都没有在杭州开发项目，因为看到杭州这个地价这么高，房价这么高，都觉得不可思议，不可理解，为什么同样一个省级城市，杭州的规模没有西安、武汉、成都这么大，杭州的地价这么高，我看是去成都，但是从万科收购南都以后，到目前中国最大的主要的开发商都已经进入浙江、进入杭州，所以浙江的开发商已经深刻的意识到我们现在面临的是一个国际竞争，像浙江最好、最大的开发商绿城，董事长说我们过去是地方部队是做一个地区的运动会，后来开一个全省的运动会我们还不错，现在我们是一个全国的运动会，是一个亚洲的运动会，所以浙江的开发商也面临巨大的挑战和压力。

　　第四个特点是商业模式的创新和房地产的创新发展是刚刚开始，并且逐渐进入一个高潮，这个高潮从今天的商业地产的年会就体现出来，因为过去这些浙江本土的开发商就是会盖房子，主要是做住宅，现在也有很多开始思考商业地产，不仅仅是从房地产走出来，更多是像专业市场，像颐高这样的电子市场，他开始反思商业地产的模式，所以这个冲击是相当大的。

　　下来可能彻底改变我们对房地产业的理解。

　　第二个企业的商业模式也发生变化，企业要进入商业地产，开发商要学习很多，用住宅的模式来做商业地产肯定是不行的，所以他们也在积极的探索。

　　另外浙江的房地产企业过去有一个特点，就是专注于产品的品质、产品的质量，所以说我们是造好的房子，像绿城可以说造的房子不亚于国内任何一家开发商造得房子的品质，但是他们现在在思考、学习广东、深圳的开发商，他们是一种商业模式，是一种商业的创新，不仅仅是造房子，而且是创造一个盈利的模式，创造一个企业的模式，这也是一个很大的进步发展。

　　第三个创新是金融的参与度金融化的程度在迅速的提高，刚才有好几个基金或者是投资公司介绍了他们的经验，事实上已经有许许多多的基金在浙江在杭州寻找自己合作伙伴。

　　这是我给大家简要介绍一下杭州和浙江的房地产的特点，第一个特点是十分的稳健、繁荣，我觉得杭州的房地产市场应该把它列为一线城市。

　　第二个这样一个稳健和繁荣的房地产市场，是有区域经济作为支撑的。

　　第三个就是我们杭州房地产市场的竞争已经是一个国际竞争的市场。

　　第四个就是商业模式的创新，正在愉快的发生，企业策划、投资这些方面的变化越来越快、越来越深刻。

　　我们浙江大学也是在杭州，也是国内的一个名校，我们浙江大学房地产研究中心主要是做房地产市场、房地产企业的经营模式、战略和同类型的房地产发展的一些研究，给行业提供一些支持和服务。同时我也是浙大管理学院的副院长，我们有EMBA和MBA的项目，我们目前这些项目有两个跟大家有关系，我们聘请一批优秀的企业家来我们做的老师，像翁南道先生就是我们的企业导师，黎振伟先生也经常跟我们上课，我们希望在座的各位企业家能够有时间到浙大进行交流。

　　万科的王石最近三年每年秋天都到我们做一个报告，我相信学界和业界的互动也是我们模式创新一个方向，谢谢大家。

　　主持人：谢谢贾老师，杭州房地产繁荣而稳健，五个特点，我觉得贾老师刚漏了一个特点，就是杭州独一无二的自然美景。

　　下面最后一个内容，因为今天下午的会议就全部提到上午了，所以大家再坚持20分钟，下面有一个论坛，如何看待商业地价，创高与市场租金的压力，我是这次论坛的主持人，我们首先有请潍坊市副市长辛丕宏、bazo亚洲高级经理许晓璐小姐，第三位沿海商业置地集团副总经理张鸣先生、第四位中关村国际商城总经理李盈霖、富客斯总经理陆强先生，还有红黄兰儿童教育科技发展有限公司副总经理韩霞女士。

　　如何看待商业地价创高与市场租金压力对话现场

　　我们这次论坛也是蛮有意思的，如何看待商业地价创高与市场租金的压力？我们现在的地价，特别是商业地价已经出现八千万一亩地，有人说，这是一个资本在作怪，因为为了把地炒高，所以面粉可以贵过面包，但是不能长久的，有人说这是政府在推高，有人说开发商在玩资本游戏，但是到最后这些都是不能长久的，所以今天的话题带来的讨论应该是大家关心的，也是我们看看各方不同的观点，首先有请潍坊市副市长讲讲。我们的政府怎么看地价，是不是越高越好？

　　辛丕宏：谢谢大家，这次通过中国商业地产行业年会感到非常容幸，我和我的同事们有一个非常难得的学习和交流的机会，刚才这个题目说好回答也好回答，说不好回答也不好回答。我的体会实际上是说的政府在商业地产当中的行为有关系，地价是受到政府行为的影响，有两个国家级开发园区，中心市区是100平方公里，110万人口，我们潍坊市管商贸、管科技、管民营经济，特别是商业地产潍坊市这几年的发展，这次会议潍坊市成为获奖城市之一，我们感到既是一种荣誉，更是一种责任，特别对政府来说，更是一种责任。

　　我想有这么四个因素，从政府行为来说，一个就是城市规划，城市规划对商业地产的开发至关重要，潍坊市从02年、03年以来，潍坊市城市总体规划是由同济大学规划的。

　　第二个潍坊市的物流规划是中国财经联合会主持的。

　　第三个我们的开发园区是由山东大学物流中心设计的，最近我们刚刚搞完服务业的总体规划，是由中山大学第三产业研究院搞得，所以城市规划的地价是非常重要的，而且开发商到一个地方以后，遇到第一个问题就是规划，规划的程度，这个地方的定位和规划的批复，规划的条件的批不批，效率，这是一个。

　　第二个产业基础。到一个城市，它的地价、它的产业基础有很大关系，潍坊市是一个沿海开放城市，海岸线是133公里，山东半岛的中部，大家都知道，潍坊市是一个风筝城，但是不知道潍坊市是一个动力城，潍柴动力就在潍坊市，所以潍坊的产业基础是潍坊市有了一定的优势，我们去年了2056亿GDP，潍坊市这样一个定位我们感到是一个结构不合理的问题比较突出，潍坊市一二产业，第一产业是11.5%，第二产业是59.1%，第三是产业25.4%，第一产业高于全国平均，第三产业低于全国平均，所以产业基础对地价的影响有很大的关系，潍坊市有30个中国名牌，这样就决定潍坊市的地价比其他城市要高，但是潍坊市的第三产业比重非常低，就决定了潍坊市政府要加大第三产业服务业的力度。

　　商业这几年四个大项目，一个是物流在潍坊，还有沃尔玛在潍坊，他们都认为潍坊产业基础决定了到这个阶段。

　　第三个体会和看法，就是政策取向，只要中国国内的城市有的政策，只要不违背国家的法律法规，其他城市能办到的，潍坊一定能办到，就是这么一个政策。

　　最后一个是公共服务，潍坊市的区位优势是明显的，山东半岛潍坊是地理中心，这样一个区位决定了潍坊要发展商贸物流业，而恰恰我们在这个方面还不够。

　　我们应该更好更快的发展商业地产，特别是商业地产里面的规律，不同于一般的商业，像东北物流，已经搞到70多个亿了，已经要盖大卖场，又不同于一般的大卖场，商业地产有一定的培育期，所以潍坊在这方面要发展，总之我认为这样一个问题，地价是有城市规划、有产业基础，有公共服务的条件所决定的，来潍坊市招商引资，就是要让外商赚钱，让市民有实惠。

　　主持人：下一位是gms亚洲高级经理许晓璐小姐。

　　许晓璐：刚刚我听了以上演讲，我们也是一个基金公司，但是我们是集基金还有开发、营运为一体的公司，我们的背景是由摩根斯坦利投资基金，深国投组建一个商业地产投资公司，目前在中国开发的项目有十个，在这十个项目中，我们的定位是的“生活好邻居”，当然我们也很希望，期待和我们的合作伙伴沃尔玛一起能成为中国千万个家庭的生活的好邻居。

　　刚才李总提到的问题，其实对我们来讲影响不是特别大，为什么这么讲？因为其实我们注重是一个长期持有、长期回报的过程，我们在拿地价的时候，地价在我们的理解中应该是交易双方对一个地价增值潜力的功能的认知，在这个共同的认识之中，我们会利用从北美到中国积累50多年的商业管理经验，一起了这些品牌的运营商一起把这块土地在这个过程中不断去实现它的增值。

　　我想对我们来讲，地价高、租金低对我们来讲只是在某一个时点一个比较相对的论断。对我们来讲，这个不是绝对的，首先地价高是取决于目前我们对地价的发展的预期，在这个预期的过程中，可能在最初阶段，就是它的起点阶段我们所收到的租金是低的，但是我们认为其实我们收到的不仅仅是来自于租金这方面，其实我们要营造是土地增值的过程，所以我们这里非常感谢，跟我们一起合作商家给我们这个机会，一起去实现增值的共赢的过程。

　　而且对于我们来讲，基本上一个项目投资、考察的重点，只要能在三年左右达到平稳增长的阶段，现金流在8-10年左右，在15%以上的项目都是我们考虑的重点，目前的投资发展方向是在中国的三四线城市，在去年10月份我们首期的十个项目，包括在杭州附近的德清、海宁还有江苏的吴江、徐州这些城市的四个项目都会陆续开业，也欢迎大家到时去现场赐教，谢谢！

　　主持人：我知道一个指标，按现在我们高的商业地价是达不到你的投资汇报的，特别是你不买的话，我可以肯定的说。

　　许晓璐：这就是为什么现在的策略是“以农村包围城市”的策略。

　　主持人：我们请第三位嘉宾，沿海商业置地集团张鸣总，我们王石先生说，今年不投“地王”了，昨晚张总说去年没有投很多地，这个是不是你们公司的战略决策？

　　张鸣：谢谢大家，首先跟大家分享一下我们对高地价的看法。

　　在讲之前，我简单介绍我们公司，沿海商业置地是专注于中国房地产投资的公司，我们有三大块业绩，一块是有自身的商业地产的发展，这块是在香港上市公司直接的直营业务，有两个控股公司，第一个是控股国内的一家公司，是在住宅开发的，第二个刚刚收购了国内一个信托公司，这是我们大致的业务状况。

　　回到我们来到今天的话题，说到地价高是相对一个词，我们也碰到很多这样的项目，买地非常贵，一个是城市周边的配套，第二个是物价上涨一个结构性的原因，总体是一个社会的经营成本上升，导致地价上升，当然地价里面也包括在某些局部或许会有一个例外，我们认为在08年以后，整个土地的价格不会速度上扬，我们成本上扬实际上是抵消掉了土地的上升，这是我们对06年一个基本的判断，这也是我们07年主要的策略是筹集资金，到08年、09年再进行大的投资。

　　作为对商业地产的开发或者是住宅开发来讲，土地成本是很重要的一块，我们很关注我们入市的时机，同样八千万一亩的地，可能06年进入市场和08年进入市场是完全不同的，这八千万的货币值都是不同的。

　　第二个来讲更关注是竞争成本，包括三大块，有土地、建造、运营成本。

　　针对这个来讲，实际上从土地的价格我们是无法控制的，因为我们要生存我们必须要获得土地，今年不拿，明年要拿，我们做了三个战略措施，第一个我们不会是非常说我们买地来做建筑，我们把获得的资产来做经营，通过里面的价格管理，提升经营的效率，这是我们最终的目的。

　　第二块从公司内部来讲，我们核心做两件事，第一件事做资金管理，更多是做短期的开发贷款、融资。第二个我们跟花旗银行成立一个合作的基金，类似这样长期的资金的投资，如果到今年有一个非常强势的资金，我们两个上市公司今年会在市场上做很多的募集。

　　从商业地产持有非常大的成本就是产业成本，我们会有效的控制10年、20年的运营成本，第二个我们对主要的项目都是在核心城市，一线城市或者是二线发达城市，我们是做标准化，做标准化的五星级的酒店，包括一些大的写字楼运营公司做战略合作，围绕标准化做供应链，从这里面去控制。

　　这就是我对地价的看法和一些应对的措施，谢谢大家。

责任编辑：盛丽华