中新浙江网3月29日电 　主持人：下面进入对话环节。对话的主题是如何看待商业与地产跨业经营模式前景，有请对话主持人搜狐焦点商铺网总监卞京上台！

　　卞京：谢谢大家，时间比较紧，上午的论坛在12点之前结束，下面有请对话嘉宾上台。

　　我们对话嘉宾：美国西蒙地产集团国际发展部副总监潘丽君

　　中新集团总裁徐毅

　　华润新鸿基房地产(杭州)有限公司助理总经理陈进

　　福建东方伟业中国投资控股有限公司副总经理穆健玮

　　世茂集团租赁总监王振国

　　华堂洋华堂商业公司发展部部长靳福祥

　　对话现场：

　　卞京：刚才我们王秘书长在总结07年商业地产的发展以及08年展望提到了商业与地产现在的跨业经营一个新的现象，其实在很长一段时间，很多的地产开发商经常以自主的品牌来运作，但是标志性的事件是在去年，万达集团做了一个“万千百货”事件，今天主要探讨是商业与地产跨业经营的前景，今天主要分三个方面，第一首先来讨论整个跨业经营的发展，为什么会出现这么一个明显的现象？第二个这种发展的模式有可能会有怎样的问题以及优势？第三我们简单展望一下未来商业与地产跨业经营会有怎样的情况？

　　首先我们邀请各位嘉宾先做一个简单的自我介绍，并且把自己的项目以及跨业经营有什么关系？

　　靳福祥：今天这个会在杭州，我们华堂目前在北京，做了华堂商场，华堂洋华堂成立于1997年10月份，当时是由商业部中国糖业酒类集团公司和日本洋华堂合资一个商业公司，目前在北京运营10年，目前已经开了7个店，计划到年底开到10个店。

　　徐毅：非常高兴参加这个盛会，今天决定让我参加对话节目，也是得到了又一次跟各位领导、朋友交流的机会，我们中新集团在全国以房地产开发和经营为主业的房地产公司，在香港上市，目前公司市值200亿元左右，每年的开发面积大概是400万平米，目前的土地储备将近1500万平米，其中有很大一块，我们是希望来致力于商业地产的开发，作为我们的持有物业，进行持续的经营，这部分的面积从目前1500万平米规划当中大概有200万平米，可以说是集团从整个的战略上有一次非常大的调整，就是以住宅开发为主，转向住宅开发和持有物业经营，包括三大支柱产业，这么一个重大的战略选择，所以今天很高兴有机会来这里跟大家交流、学习，对我们集团未来商业地产的发展一定会有很大的帮助，谢谢大家。

　　潘丽君：我是美国西蒙地产中国区的副总裁，跟中国我们的合作伙伴有五个项目的开发、招商、市场和运营管理。美国西蒙是美国最大的购物中心投资开发管理公司，目前在美国有500家零售项目，日本有7家，在韩国也开了一家，我们公司有五个项目。目前五个项目价位比较中档，西蒙在中国还是刚刚起步，我们非常需要得到各位的指教，我们头一个项目在常熟今年6月份开业，我们开业以后希望同行们来参观给我们指教，谢谢。

　　王振国：我主要是负责世茂集团在国内所有商业地产的营运跟招商，目前世茂集团有两个上市公司，一个是在香港叫世茂房地产控股，还有一个是上海的A股，总市值已经超过一千亿人民币，总的土地储备在07年底是超过2500万平方米，其中商业地产已经超过450万平米，我们分布在28个城市大概30个项目，从今年开始，我们陆陆续续开始所有的商业项目会开业，今年我们在北京、绍兴会相继出来，然后在09年、2010年、2011年这三年是密集的产业开业的时间，我们计划是在2010年商业超过一千万平米。世茂从自己的商业地产来讲，我们希望打造一个非常优质的商业品牌，来整合一切的资源，来发展中国的商业地产。我们也希望慢慢我们的项目出来，能够受到各位同业先进，各位领导给我们更多的指教跟支持，谢谢各位。

　　穆健玮：东方伟业是专注于商业地产goodfeel的投资运营商，包括投资开发和运营管理，也算是跨业经营，但是我们是专注于商业地产，东方伟业已经开业的项目，包括两种业态，一个是东方伟业城市广场，包括住宅以及综合建设，另外一个是单纯的城市综合体，目前已经开业的项目有五个，在建的项目有八个，准备投资建设的项目有10-12个，总的建筑项目在25个左右，从跨业经营这个课题讲，我们一开始就是以商业，订单式复合地产进行地产的生产和项目的策略，我也希望在座的各位老总和商家能够关注东方伟业，大家参与商业地产的共同运营，谢谢。

　　陈进：大家好，华润集团是基于香港的大型国有控股集团，资产到去年为止超过三千亿，业态和行业是非常的广泛，地产是其非常重要的一部分，新鸿基集团是业务相对集中的公司，目前的开发量也是最大的开发商之一，在香港上市资产超过两千亿，在香港拥有最好的写字楼、最好的商场、最好的综合性的物业，比如说香港中环国际金融中心，正在新建对面ICC国际商业中心，会成为香港更新、更高的地标性的建筑，两家公司走到一起，主要是因为中国第一个万象城在深圳，包括了写字楼，包括一个18万平米的商场，目前在建的二期会包括一个君悦酒店，还有三栋比较高素质的住宅，以及一些商业，已经开业的商业的部分，在去年的数字要超过3700万，总的营业额超过三千亿，对于一个开业三年的商场是比较好一个答卷，我本人在负责杭州的万象城的商业的招商、住宅的销售以及未来的运营方面的工作。杭州市的万象城是深圳万象城一个升级的版本，总面积是80万平米，商业是24万平米，还有一些住宅，目前正在建设，我们的酒店的部分，这次杭州奉献的最高等级，此外还有一个很好的写字楼，还有一个24万平米的服务式的公寓，杭州万象城商业部分是09年9月份开业，在07年12月份我们提前两年已经完成51%的招商，今年上半年我们会完成70%的招商，在去年9月份商场会开业。现在整个现场的建设和展示的情况已经初具规模了，也希望在座的各位专家有时间可以到现场去指教和交流，谢谢。

　　卞京：广告做完了，回到我们的主题，讨论商业和地产的跨业经营的前景，预知未来我们先讨论一下过去为什么会有一些地产企业，包括一些商业企业会跨业过来，像万达做商业地产原来也比较知名的，但是为什么它要独立做这么一个品牌来运营百货业，而华联为什么需要单独把地产的租赁，包括投资开发的业务独立出来做一个地产，是因为单纯的利润等因素，还是有一些被动因素，各位嘉宾就自己的角度来探讨一下？

　　靳福祥：我想从商业零售这个角度来讨论一下说跨业经营的问题，刚才我们在下面也在讨论这个事。我们从零售这个角度来理解，我觉得商业地产，商业的开发商做的开发和经营这两个环节，开发和经营来说，就是要经营他开发出来的地产，所以我们叫商业地产。

　　商业地产经营追求的目标应该是提升商业的物业的价值，然后提高它的租金水平的最大化，我理解这就叫商业地产的经营。

　　零售的行业是另外一个行业了，零售行业跟商业地产的区别，零售行业向顾客提供的是商品和服务，我们零售追求的是商业品牌的价值和提高销售额的最大化，这个是本质的区别，现在我们讲跨业经营，我理解刚才以上各位讲的，我倒不觉得是跨业经营，我理解应该是一个开发和经营的连续的过程，如何开发出来一个好的商业项目，如何经营好？如何提升商业物业的价值？最后怎样提高物业租金的水平？最后提高开发商最终的利益，这是我理解商业地产和零售行业两个行业的区别。

　　徐毅：我在中新集团是分管全国的资产经营，从中新集团目前来讲，现在整个1500平米土地的储备当中，计划开发的商业面积达到267万平米，是一个很庞大的要持有的物业，而且对这个物业经营本身的前景和价值，集团董事局希望是很高的，实际上就回归到今天要讨论的题目，万达这样的地产商已经开始做自己的零售品牌了，华联已经开始做商业地产了，商业地产本身从开发商来讲，是做物业经营，经营的是他资产，他要做的是资产升级，让资产的价值最大化，零售商经营的是商品，通过商业的经营使它的品牌价值最大化，使它的门店数量增加，产生总体的效应，实现途径是不一样，企业的经营永远是追求利益的，现在搞商业地产很多的开发商都是在搞城市综合体，不是独立的商业物业的开发，更加涉及到一个综合性的物业开发，包括酒店、写字楼、商业这样的持有性物业，也包括销售性的物业，本身商业地产的价值我认为是综合联动的效应，因为整个商业地产所带来的比如说酒店的价值、写字楼的价值，商业配套生活的方便，区域地块提升的价值会大大促进一个住宅的价值的提升，也带动地块的升值。

　　第二个价值本身是产生一个直接经营的效应，通过我的物业的租金的上涨，租金在不断的提升等等这些经营型收入，也是物业最直接的收益。

　　第三个价值我认为是一个品牌的价值，一个好的商业地产，类似于像新天地，包括华润的万象城，品牌的价值提升以后，能够大大带动物业价值提升，那么这个品牌的价值是不可忽视的，类似于万达做商业地产很成功的企业，在运作的过程当中，万达广场这个品牌本身从它拿地，到项目投资，到整个的运营上面，这个品牌实际上已经产生了很实际的效应。

　　第四个价值是资本运营的价值，包括我们集团也是这样考虑的，我们准备在国内做一家A股上市公司，除了前面产生的三个效应之外，在资本市场也是个非常大的效应，一般来讲，国内A股市场至少是30倍、40倍以上，这个价值意味着从整个集团发展来讲会实现一个跨越式发展，现在的市值200万，但是我作为一个上市公司，这个公司本身就是500亿，但是三年之内我的公司就达到一千亿，这个对于地产集团来讲非常重要的价值提升，而且商业地产本身能带来是很稳定的现金流收益，物业的升值的部分空间随着经营的成功每年都在增长，对于一个上市公司来讲，这部分资产的估值利益，包括在资本市场上带来的效益也好，都是非常好的。

　　我们五年以前基本上只做住宅地产，现在我们大力发展商业地产，实际上是看到这块很重要的价值，从整个集团从可持续的发展，是有很重要的战略考虑的。

　　所以我觉得从第一个问题，住宅开发商怎么做商业地产？这个本身来讲，也实现了一个跨越，现在像万达这样走一的比较早的企业，实际上已经涉及到零售领域了，这个价值我觉得从我前面讲的一个商业地产可以找到原有的。我们前几年一直讲，商业跟地产，商业跟地产是两个领域，做地产不懂商业，做商业不懂地产，像万达对商业已经有比较深的理解了，也意识到自有品牌对本身的商业带来更大的价值，比如说我们现在重庆的项目，30万平米，从地产本身的价值来讲，用它的租金水平来推算物业本身的售价，实际上还比不上住宅的价格，这种情况从开发商的心理来讲，会产生一种落差，觉得“店大欺客”很低的价格出去了，而且租期很长，整个的地产的价值会受到一定的影响。

　　我觉得深层次的原因还是一个把资产的价值最大化，通过自己的自有品牌的建立，来得到进一步的提升，我觉得这是其中的根本原因，实际上像我们现在发展到这一步，第一步从住宅地产到商业地产，下一步从商业地产，我们集团也有一个战略考虑，也是要向这个方面有所渗透，当然我们不一定会去做百货店，我们有可能去做一些更加有特色，一些主体性的商业，而且跟这方面国内有影响力的品牌进行资本结合，大家一起来做。同时又能让商业地产向主题化方向发展，带动整个商业地产的招商，这是我对这个问题的理解，谢谢。

　　潘丽君：西蒙公司在05年刚刚进入中国的时候，因为我们公司自己拿钱投资买地，自己要盖、开发，当地的中国政府包括合作伙伴，你们西蒙资产420亿美元，全世界第一，你们盖一个大的项目，拿一个大一点的地，最好天津、北京、上海做一个大手笔，当时我们就想考虑，中国的地价这么贵，确实是，如果光做商业地产，如果做不好，投资回报压力非常大，要不要做商业地产？反复讨论，讨论了两年的时间，总部也讨论，中国也讨论，天天去看地价，跟政府洽谈，跟合作伙伴洽谈，最后我们决定沿袭原来的主线，专门做商业地产，因为商业地产跟别的都不一样，是一个非常专业。

　　我经常跟下面的员工讲，如果我们做一个购物中心，100个必须要到位就能把购物中心搞好，但100件事情中你有一件做不到位，肯定会失败，因为商业地产决定不一样，这是我的看法，也是我们公司的立场。

　　卞京：潘总和徐总已经有差异了，我们请王总谈谈。

　　王振国：其实商业跟地产是密不可分的，相辅相成的，甚至到某一个阶段是唇亡齿寒的关系，房地产开发到某一个成熟，你想让它稳健，最终要走到商业地产，但是商业地产的风险是非常高，这个门槛也相当高，我们要做商业地产，要去投资、开发，但是确实有它一定go2map的难度，这就是商业地产一个美丽的方面。

　　我们集团在做商业地产的时候，定位是长期因素，这是一个我们主要的定位。

　　第二个我们来看商业跟地产之间的关系，其实商业零售目前面临所有的品牌、零售有很多的零售商，还有一些品牌商都在选择，其实他们在拓展不同的市场业务，最大的拓展区域，就是在铺位区域，铺位租金成本很高，相应的反映在我的土地成本会高，这两者之间的结合，这个就发生了一个关系，所以站在整个世茂我们要发展整个商业的战略来看，我们目前到07年底的时候，我们在28个城市有30个商业项目，当这些项目要持续发展，要开发一个项目要毕其精力，要耗费很多的资本、人力物力，包括所有的规划设计到招商运营，所以自己在花了将近两年的时间，我们在寻找我们结盟伙伴，我们要搭建优质的商业品牌，整合一切的资源，所以我们开始在整合，我们目前跟我们长期战略合作这些国外内知名品牌商已经将近有三百个，也就是说每个项目，其实当我拿到土地，我还没有开始规划，大概招商已经完成50%了，当然这里面有一个很重要的问题，为什么这些品牌商要跟着我们走，我们现在发现，在国内商业地产存在一个很重要的问题，同质化的情况太严重，购物中心千篇一律，你到每个购物中心去看，所有的品牌基本上是大同小异，只有高等、中等跟低档之分，进去就完全是为了购物，所以每个购物中心怎样可以有更好的生命力去延续发展，这是我们自己在研究一个主题，我们其实世茂在发展商业地产的时候，我们一直自诩我们是一个“制片商”，我们根据城市的经济环境的不同、文化背景的不同，我们认为这个城市要拍个武侠片、那个城市要拍一个悬疑片，但是每个城市都要找男女主角，也就是说每个城市都要拍一个电影，每个片子都需要不同的男女主角，可能这个片子我们需要一个周星弛来演，那个影片需要找梁朝伟来拍，所以接下来我们也在讲，譬如讲我们今年年底要开绍兴的购物中心，它很有特色，人家说你在绍兴怎么敢做这么大一个购物中心，当然容积率的问题了，政府的要求了都有一定的因素，当然在绍兴我们怎样去把这个购物中心能够发展、发挥？绍兴有它的文化底蕴，购物中心不能只把它当成购物的场所，我们希望给它更多的文化教育功能，我们希望任何的消费者到这个购物中心来可以体现成一个博物馆，就是一个文化学习的场所，这是达到一个公共场合、公共教育的场所，这个购物中心是有生命力的，所以我们挖掘了很多跟绍兴有关的相关的文化底蕴融合在这个购物中心里面，我们要发展整个绍兴在旅游观光以外，就像老百姓知道一个绍兴酒，可能不用到绍兴去看，到我们购物中心就可以看到，这就是我们在打造每个项目里面，我们会赋予它非常强大的生命力和文化，这就是所有的品牌商能够跟着我们一起延伸发展，我觉得是一个社会责任的贡献。

　　第三个我要讲的商业和地产跨业以后，未来发展远景？中国的商业地产其实是一个婴儿。其实我们从很多的数据来看，我现在提供几个数字，为什么我们的目标是2010年要达到一千万平方米的土地储备，第一个根据07年全球零售发展指数，所有的分析来看，全球零售发展的热点，各位都知道，现在的热点在亚洲，亚洲有三个主要的国家，就是印度、俄罗斯和中国，但是整个饱和度来讲，中国只有46%，印度已经达到80%，在整个三个国家里面中国是排最好。

　　第二个整个GDP的成长，06年中国的GDP增长是11%，07年增长11.4%，06年全国消费零售总额是达到7.6万亿元，我们预计2010年突破10亿元，国民经济的比重相对于建筑业运输业还要高，这就是商业地产的发展，为这个商业地产的发展提供了一个非常坚实的基础。

　　卞京：应该说世茂这边更多立足在商业地产方面，和我们的品牌商有更多、更深刻的合作，这个理解对吗？你这边更多是地产与商业的配合，而商业自己的运作目前还没有特别多的战略考虑？

　　王振国：今年我们会有陆陆续续的开始。

　　穆健玮：商业地产本身就是结合在一起的，我们的特点是复合地产，一开始有了这么一个商业内容，我们靠一个商业环境、商业趋势我们决定建设什么样的商业物业，单就万达这个万千百货，我想第一个是被逼无奈，第二个是编好剧本等着上大戏。

　　为什么说是被逼无奈？以前的百货公司相当于一个“二房东”，但是建设二房东要剥了一层皮，干推自己把自己打理了，这是一种可能。

　　还有一种可能我们商业物业是追求租金收益的物业，企业到一定的程度，我们把租金设定一个经营内容，后面有资本在后面推动，我们编好一个剧本，或者我从万达分拆出来，准备拿到资本市场上去上市，来做更大的事情，只有这两种可能。

　　我更感兴趣是北京华联的转型，实际上我们知道，一个商业设施，过去一个超市要选址的话，可能是在一个很陈旧的街区去选址，但是现在面临一个问题，从供应链上讲，北京华联不是沃尔玛的对手，怎么办？这个选址是理智的，因为是上市公司，要追求市盈率和业绩，已经具备了非常优秀的商业管理经验，真正的零售业的经验和对每个地方、每个城市，一、二、三线城市商业环境非常了解，锻炼了一批干部，这个时候放弃了劣势了选择的优势，做商业地产，给我一个很大的感觉，北京华联的转型很激情、很亮丽。

　　陈进：今天不讨论商业地产，只是讨论商业跟地产。

　　卞京：地产更多追求的是地产开发的固定价值的收益，而商业的收益是通过商品来收益。

　　陈进：我本人包括我的工作经验包括我的团体我没有商业的积淀，我们百分之百是专注在商业地产的概念上。尝试着回答你的问题。

　　深圳的万象城是从2000年开始建设，我本人是参与整个的过程，在来杭州之前我负责杭州商场部分的招商工作，负责了五年，我跟中国乃至海内外很多的商家都在沟通，包括一些优质的公司，其实很多商家都会跟提要求，我第一次去中国，对中国了解不大，华润多好，跟中国政府关系又好，我们跟你合作，我们的原则从深圳一直到杭州就是不合作，因为我自己觉得，商业这件事情本身就是一个非常专业、系统化的系统工程，要把它做好本身就是一个很大的挑战。

　　在中国这个行业还是一个婴儿的状态，大家都在尝试，如果说能够做到像他们这样，把地产和商业结合非常好，高度的融合的状况我觉得还不是很成熟。

　　至于说一个公司为什么要同时做商业，又做地产，既然是在做企业，就必然遇到怎样赚钱，你在玩一个什么样的游戏，钱从哪儿来？企业你的经济状态，你需要多少钱，这个钱通过什么方式来，会决定去做什么样的行业，别人我不太清楚，我就介绍一下我自己是怎么赚钱的？

　　深圳的万象城是华润百分之百的投资的，投下来经过四年的时间，建设下来这个商场，开始大家都觉得不错，非常好。在过去的四年中，很快营业额就达到20亿，我们收益每年稳定在两到三个亿，当然这里面有地产增值的部分，因为香港的上市公司每年都会对资产进行评估，这是一个很大的资金的回报。

　　这个公司的股票从0.7元在一年半的时间内涨到22块，这应该是一个很成熟的赚钱的方式。为什么在境外的百货公司会有这个动力呢？因为百货公司这件事情，是“二房东”，中国的百货公司跟世界上的百货公司是不一样的，因为它有买手在全世界去买，这里面决定它的货物成本很低，销售出去毛利是在70%左右，这个是经营模式，去连卡佛看看，里面都是自己的产品。有足够的经济上的动力去做这件事情。

　　国内的百货公司，到目前为止绝大部分是在做“二房东”就是我租出来去收别人的钱，然后我再分租给品牌商。我们万象城有一个数字，年营业额是30亿，但是收到口袋里的钱是3个亿，我的品牌商进去，结款基本上是三个月。我跟每个公司的经济的状况、财务的模型以及对商业的资源整合的能力和程度是有关系的，我觉得没有谁对谁错。就像你30岁你要考虑买房买车了，20岁就不考虑。

　　卞京：陈总概括非常好，由于在中国这么一个特殊的经济环境里面，做一个产业也好，其实都是有一系列的因素，应该说八仙过海，各显神通，对企业的战略、金融的状况、市场的状况，甚至创始人的性格都是有一系列的关系的，由于时间的关系，今天不深入探讨了，也感谢各位嘉宾能够参加我们这个对话，给大家一个相对启发性的思考，下面我们可以更深刻来讨论这个话题，我们今天第一场的对话就到此结束，

责任编辑：盛丽华