广宇集团10年磨一剑终得正果.

　我们也是浙江省以房地产概念上市IPO是第一家

　上市之路陷入困局他从容以对静候时机.

　我们当时说今年不行就明年明年不行就后年反正我们照做生意吗

　面对资本市场的异常躁动他永远有自己的原则

　所以我们要做一个乖孩子老老实实的把它做好

　Vtr:确实上市是一个企业想要做大做强的时候,必须考虑的课题.从1997年动了上市的念头,直至2007年4月在深交所成功上市,广宇足足等待了10年能够成为浙江省内,房地产整体首发上市第一家,这其中有没有秘诀,王鹤鸣坦言规范是根本广宇在过去与将来,都会一直做个规规矩矩的乖孩子.

　主持人：各位好，欢迎收看本期的《风云浙商》，广宇集团是杭州最早的房地产开发公司之一，在房地产行业风光无限的数年里，它一直埋头默默做事，并不是风口浪尖的风云人物，然而随着4月份在深交所上市，作为浙江省第一家，以房地产为实业的首发上市公司，它一下子走进了人们的视线当中。20年的风雨历程，它是如何走过的经过了房地产的盛世繁荣，又走过了去年，整个行业的相对的低潮，广宇是如何走到荣辱不惊，在房地产仿有回暖的今年上市，其意欲何为，在热闹异常的资本市场，他将有怎样的动作。今天的风云浙商我们请来了，广宇集团的总裁王鹤鸣先生，为我们一一做答。

　Vtr:去年楼市的低谷，使浙江的房产开发商们，开始纷纷考虑，该如何利用资本市场使企业，获得进一步发展的空间，而就在今年广宇房地产集团股份有限公司，已经先走了一步早早地抓住了资本市场活跃带来的机会，4月27日正式在深交所上市发行，完成了从区域性品牌房产公司，向全国性公众企业蜕变的过程。而浙江省内首家内地公开募股，首发整体上市的房产概念企业这一头衔，也将20年来低调行事的广宇集团，一下子推到了人们的视线中。

　主持人：王总您好！

　王鹤鸣：你好！

　主持人：我感觉广宇集团一直，像一个潜水艇一样，现在终于是浮出了水面，我非常想知道的是，沉到海底探险和浮出水面来抵御风浪，您的感觉是有不一样的地方吗？

　王鹤鸣：沉在水底跟浮出上面那肯定是不一样的，那大家心目中，会显得普通一点，现在上市以后肯定是不一样的，但是我们广宇因为过去一直在搞旧城改造，然后做些普通住宅，因为到资本市场了而且我们也是，浙江省以房地产概念上市IPO是第一家，所以大家就比较关注，特别就是前几天暴跌的时候，第一天没跌大家电话是不少，我认为就浮出了以后，我们的责任心更大了，过去虽然我们没有浮出。我们认为，我们是应该做事应该低调但是应该做的实，在到了资本市场后，我认为就是要对我们的股民负责。我认为首先我们要绝对防止一些道德上面的一些风险，给别人带来。其次我们业绩上面效益上面，也不能给股民带来风险。

　主持人：可是我们发现您的第一季报，出来的时候是亏损的。您怎么样说要给股民一个非常稳定的回报也好，或者是一个绝对的信心也好，您打算要怎么做呢？

　王鹤鸣：其实我们第一季度，因为我们房地产的利润跟交房有关系的，那么今年正好是一个偶然的凑巧，今年集中交房都在三季度跟四季度，其实这么大一个集团，你说几百万的亏损，如果说帐面一调，完全可以调得了的。但我们还是要做的真实，特别是上市以后，所以就让它出现这个真实的面貌。但以后我们会有一个很真实的面貌，就是我们确实是对得起股民的。

　主持人：在您在广宇地产里面，已经加入了几个项目了？

　王鹤鸣：主营业务上面，我们的主营业务就是房地产，另外就有些物业出租，作为一种稳定的现金流，我们在募集资金的时候，主要是三个项目，一个项目就是西城年华，第二个项目黄山的江南新城，第三个项目就是肇庆的新湖民居。

　主持人：那么这三个项目如果结束了以后，您这个股票的增长空间又在哪里呢？

　王鹤鸣：首先我刚才讲过一个，我物业有一块稳定的现金流，就是我出租的租金而且这块稳定的现金流，我们还在增长，第二个我们也马上又在搞些跟踪的土地，马上再搞些储备，所以可能下一步大家会看得到，我们在土地市场上的身影。

　Vtr:广宇集团是杭州历史最为悠久的房地产企业之一，早在上世纪80年代末便以旧城改造起家，到如今与他同期诞生的杭州房企已所剩无几，这几年许多房地产企业，在纷纷寻找着扩大容资渠道的方式，或银行贷款或滚动开发，而广宇集团的总裁王鹤鸣先生，可能是最早一个动了资本市场念头的。

　主持人：您做房地产已经有多少时间了？

　王鹤鸣：我是89年开始做的，将近20年，可能我是现有的老总里面，最老一个老总。

　主持人：虽然是到目前为止，房地产里面最老一个老总，那么考虑上市的话，是不是也是您最早有这个念头的？

　王鹤鸣：可能是我最早，因为我当时我曾经在97年。我们跟建设部联系想上市的问题。当时一定要部属企业，所以我们又放弃了一个念头，我们到00年转制的时候，其实我们就开始就认为要打好基础，一旦我们具备条件的时候，我们是想上市的，所以我们一直做财务做项目一直做了，很规范的在做。

　主持人：是从2000年开始，就在为上市做非常充足的准备了，那个时候为什么说想去做上市，是因为缺钱用吗？

　王鹤鸣：因为企业要做大，必须要依靠资本市场，这是不变的。为我们在做主要靠银行贷款，那你企业为什么不能多种渠道的融资把它做大，所以上市是一个最好的一个平台，然后04年通过股改，股改了要上市时候，又开始不是那个就是说，是上市公司在搞股改了，所以它就停了一段时间。就停止IPO的发行又停了一年，所以这么拖下来了，我们到06年把它启动了，所以06年9月份我们报出去了。

　主持人：那么您当时是动了上市念头之后，就是想到通过直接上市，有想到说我要想去借壳上市。或者说走一条很捷径的途径？

　王鹤鸣：我们一直是想做首发，这跟我们的经营作风也有关系，我们认为去借个壳上市，我怕这里面有风险，有比方它有些关联交易，有些担保，最后这个壳买过来说里面很糟糕我们不自己就陷进去了，我们认为还是通过，我们规范具备条件就上市，而且我们当时说今年不行就明年，明年不行就后年，反正我们照做生意吗！对吧，

　主持人：可是我觉得作为房地产来说，要以房地产为实业做首发的话，是不是困难还是很大的，您说浙江省您第一家，绿城都是做了境外的，这个中间的困难是不是非常大。

　王鹤鸣：我那天我在讲我说上市一通过以后，我说我心情倒比较平静，不是像别人那么很高兴。我想通不过我倒是会不是很平静，因为为什么呢？确实是花了很多精力，包括方方面面有些压力的，外部有的说哪儿上的成啊，内部也有的说你不要白费时间了，是有这些压力在的。

　主持人：您当时这种压力，这种不看好的声音比看好的多吧。

　王鹤鸣：不看好的声音多，看好的少。

　主持人：那您当时听到这些声音在你周围出现的时候，你心里是怎么想的？

　王鹤鸣：我认为信心很重要，这个事情有70的把握，如果你有100的信心可能做成了，这个事情你去做的时候有95的把握，但你只有70的信心，可能就做失败掉了。所以我认为很多事情还是事在人为。

　主持人：突然间听到IPO停止的消息，你当时的心情怎么样，你心里是怎么想得，就觉得是挺虚，还是不可能我一定可以上成。

　王鹤鸣：我认为也很正常，因为为什么这么搞，像我们这些规范做的人，越希望市场规范我认为对我们越好，所以包括房地产一些调控也好，包括国家70%的小户型的政策也好，我有很多场合在杭州我是不露面，外面有些叫我去讲的时候，我是一直比较支持的，我认为这个事情对行业的健康发展，还是有好处的越规范越好。如果不规范，我们胆子小不敢做不规范的事，他们胆子大敢做，我就吃亏了。竞争不公平了。

　主持人：可是我觉得很多事情，就是你后来回过头来你在想，那段时间的空缺，可能对我企业本身来说，上市的这条路来说，是有好处有帮助的。但是在当时的话，还没有到达这种认识的高度，可能觉得蛮痛苦，就是我准备了那么长时间，可是最终还是没有上去，会有这种感觉吗？

　王鹤鸣：这段你问我们董秘，我当时说的“拖一两年也好”，我说我们这个关联交易，全部都可以没有了更好，你这个材料要别人看，比如说老师的考卷他要打分，一张漂亮的考卷跟一张差的考卷，总是漂亮的过得去吗。其实任何事情都是个双面刃，有利必有弊的一面有弊必有利的一面，比方说我们现在在上市了，其他都好但是有个什么不好呢，股票跌跌有的股民就乱七八糟就骂你几句。我过去从来没人骂我的。

　主持人：那有没有想过说，我早知道这样的话，我干脆不上市了，我现在一把年纪了，我为什么还要让他们这些人来骂我呢。我自己做企业做的好好的，我不上市我也可以做的很好。

　王鹤鸣：但是骂我是我的损失，上市是企业的受益，还是要上的。

　Vtr:确实,上市是一个企业,想要做大做强的时必须考虑的课题,从1997年动了上市的念头直至2007年4月在深交所成功上市.广宇足足等待了10年,能够成为浙江省内,房地产整体首发上市第一家.这其中有没有秘诀,王鹤鸣坦言规范是根本,广宇在过去与将来,都会一直做个规规矩矩的乖孩子,

　主持人：那您觉得现在上市带给您,最大的意义和作用在什么地方呢?

　王鹤鸣：因为进入一个资本市场,这个大门进去了,后面有很多事情可以做,还是不是说这个上市,就完成了任务了.这刚刚是个起步是个起点,一个新的起点.

　主持人：就是广宇下一轮发展的新起点.

　王鹤鸣：后面还有很多要通过资本市场,来壮大我们自己.所以我们要做一个乖孩子,老老实实的把它做好.

　主持人：我相信对很多这个,行业里面的房地产老板来说,走上市是企业发展的必由之路,是大家的一个共识,为什么说您比他们先走了这一步,也就是说您这一步为什么走成功了.

　王鹤鸣：我们上市的过程中,通过会计事务所,进来审计什么.最后我得出一个经验,就当时我们做的比较规范,就尝到甜头了,因为当时我们这个财务,我也叫我们董秘在管,他比较小心博士生书比我们读得多嘛.他就很小心翼翼,当时我还认为他胆子太小,但是我想这么管紧点也有好处,就这么想的,但没有那么深刻,到上市后我那天也讲,我说现在理解了,是应该做的规范,否则会有很多麻烦,否则会上不成市.

　Vtr:完成上市课题之后,广宇在得到融资渠道和投资平台的同时,也要开始熟悉和遵守,全新的游戏规则.其实,房地产作为资本密集型行业,企业对资本市场的渴望是与生俱来的,早在2000年王鹤鸣对此就有认识,他曾经模糊的担忧过,倘若不走上市这条路,自己的企业能不能,在不久的将来顺畅的走下去。

　王鹤鸣：就是我们当时也一直很担忧,就是我们企业我认为如果再不上市.特别国家这些宏观一些调控什么的,这个企业要发展是有些难度的.

　主持人：这个难度在哪里,是资金上面的?

　王鹤鸣：就是资金的难度,你这么一个上市以后第一个目的募集资金倒是一小块,又是定向的关键问题,公司是一个公众公司了,透明度了,大家对你的信任度也高了.你现在上市以后,外面的基金公司也好,银行也好,它就更放心跟你打交道了.

　主持人:其实您在做这样的事情的时候,让我的感觉您其实眼光,是放的蛮远的,就好像您在04年考虑到上市的时候,其实当时并没有一些政策出台,对房地产市场不利,但是您就意识到了,你当时怎么意识到看到这个?

　王鹤鸣：国家不是要施政,要什么这些东西本身,就约束了一些银行,融资其实现在上市公司我们国家也已经不少了.很多行业都在上市,所以我认为房地产,总会有一天会开这个闸门的事实上,你像宝力什么不是也都在上市么,只不过他们大,我们小一点,他们全国性的,我是区域性的,就是这些差异.

　主持人:很多人都说,上市的以后是这样一种感觉,原来我是为自己做事情,企业是我的,现在上市了以后变为是一个打工者,是为很多的投资者在打工,您觉得是这样吗?

　王鹤鸣：你说这个企业没上市以前是你的,你能吃掉多少用掉多少也不是你的,其实也是社会的过去我一直说,我说我们是一个保管员,老天的或者上帝的保管员,今天他要你管了,让你多管一点,明天他要你管个小仓库,你少管一点,后天他不要你管了,你就两袖空空的就不管了,心态是要好要顺其自然.

　主持人:您觉得上市以后,是不是需要更加好的心态,来面对可能资本市场里,会有一些您意想不到的事情发生,有没有做好这样的准备上市了以后。

　王鹤鸣：总体我认为这个压力还是有的，因为不像过去我们是内部一些员工，大家也知根知底的，如果今年经营的不好，我作个检查，大家可能就通过了。然后我说明年好好干，大家就原谅了，但上市了我如果有一年不做好，我给他们可能骂的就是三年五年，甚至有的人骂你一辈子，因为他可能就这一年他买了你的股票，然后他吃亏了，他会骂你一辈子，所以上市以后，这方面的压力还是比较大的。

　主持人:那您最想带给投资者是什么？

　王鹤鸣：我最想带给投资者就是财富，让他们大家都富起来。

　Vtr:在2005年宏观调控之前，广宇集团内部就盛行这么一句话，现在的目标不是赚多少钱，而是确保能安全地活下去，宏观调控的大背景下，突然上市的广宇集团，其实就一个生存诀窍，稳。除了在杭州打拼，他们不惜去二三线城市，以零利润拿地。

　主持人:的确我们发现到了06年的时候，其实国家出台了很多，对房地产宏观调控的政策。包括国15条，国6条，在那那段应该说，相对低潮的发展时间当中，您作为一个房地产公司的这样一个老总，作为在这个框框里的人，你当时有没有想过，一些调整的政策，让企业步出这样的一个低谷呢？

　王鹤鸣：像我们西城年华当时要销售的时候，05年6月份正好是杭州最低的低谷的时候，当时对我们压力也是比较大的，但是我们当时还是一个决策，就是说我一定要做高品质的东西，就是改善型住宅，就比平时的住宅水平要高，配置要好，包括节能什么都要上去，这个当时也有个压力的，有的公司都在走一条降低配置，把成本压下去，用价格去竞争，但是我当时还是认为要用品质竞争。品质竞争你竞争力赢了，第一个有口碑了，第二个你会有更大的收益，所以我们西城年华就是个例子，虽然说宏观调控了，但我们还是提高一些品质。最后06年我们不是房子卖了，像抢什么抢，现在基本上快要卖完了。

　主持人:就是在那样的环境当中，你都没有说我要去放下身段，我要去降低一些房屋的配置？

　王鹤鸣：我只不过就少拿一块地，还要把现有的做好，我认为如果我们不负责的做，我就浪费一块土地了。

　主持人:房地产再次复苏的希望在什么时候，当时有没有想到？

　王鹤鸣：当时我们认为这个地产，不可能再这么下去可能会回暖，因为这里面一个有一个城市化，一个客观我们这几年，由于改革开放后，这几年我们也从经济发展，进入了一个高速的通道，第三个其实还有我们一个，一个很现实的问题，就是现在像八几年的一批小孩都要成家立业，80年左右这些都要成家立业，这时候对房屋的需求量更会大。就用平时我们讲的这句话，就是在吃这“人口红利”，这时候消费是个高峰，这块东西肯定是不会有很大的问题的。

　主持人:您看在今年的房交会上，我们也看到房地产市场有回暖的迹象，您觉得这种回暖迹象有没有一大部分，是跟股市的回暖有很大的关系。我说一个笑话，就是说当时我们办公室的人，这样开玩笑说，自从股市回暖了之后，他们家小区的楼下就停满了汽车，私家车。

　王鹤鸣：回暖的话股市的带动是一个原因，另外一个应该讲就是说，按我们原来公司分析，07年08年是慢慢应该要回暖了，因为你要去看杭州的土地推出节奏，杭州在03年以前土地推出的多，这个房子地买到，基本上要推出一年半，两以后。所以按照正常的供需周期也应该要回暖起来。

　主持人:那你对房产市场的走向你是怎么看的呢？

　王鹤鸣：总体还是向上，但是只不过跟我们现在股票，那个曲线图一样。有上上下下但总体还是上去的。

　Vtr:广宇做了近二十年的房子，如今又成功上市，面对资本市场无处不在的机会和诱惑，这位自称是老派人的董事长，会怎样维系这两者间微妙的平衡，以使企业得到最大的获益。

　王鹤鸣：就是有很多人认为，我上市了以后，光是什么所有的资本运作，资本运作，我认为我当时在公司里就讲，我们上市后，还是做我们的实业，我们只不过多了一个资本市场这个平台，融来的钱就是做实业的，我们还是想资本市场，还要有我们实业去支撑的。

　主持人:我非常想知道，像您在工作当中，那样严谨可能会很规范做事情的人，平时生活当中，会有一些什么样的兴趣爱好没有？王鹤鸣：如果说到兴趣爱好我年轻的时候很多，从我参加工作以后就扔掉了，其实我还是比较爱好的，比方我在小学时候，就开始喜欢种种花养养鱼。

　主持人:对，我看见您办公室走进来，就是两缸热带鱼，还不是一缸，是两缸热带鱼养在那边。

　王鹤鸣：应该说中学里，邻居也好老师也好，知道我也很喜欢画画。玩玩乐器什么都喜欢，但是从参加工作下乡开始，把所有爱好全部隔离掉，整个投在工作里面，因为像我们这个年龄，可以工作的时候也不算很长的，所以既然有那么多股民买我股票了，我还要给他拼个五年的命，把这个整个企业上个台阶，到我退下来的时候，我肯定不会去干预任何事情，静静的去恢复我这些爱好，现在我现在已经慢慢在拣回来了。

　主持人:最后我非常感谢王总，能够今天接受我们的采访，我也希望非常说广宇地产能够在您的带领下，能够走出一个非常好的这个发展势头。也希望广宇集团能够走得越来越稳健，当然也希望你所有的兴趣爱好，都能够被您慢慢的拣回来，成为一个非常快乐的企业家，谢谢！